서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 이용 전 꼭 알아야 할 5가지

 

서울보증보험(SGI)은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF)와 더불어 3대 전세보증금반환 보증기관에 해당한다. 서울보증보험(SGI)은 이 중 유일하게 사적기관으로, 임대 물건에 대해 보증서를 발급한다. 해당 보증서를 담보로 시중은행에서 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 상품을 취급하고 있으며, 그 한도와 조건이 타 기관보다 유리한 점이 있다. 이 글에서는 서울보증보험(SGI)의 전세자금대출 대상, 금리, 최대한도, 상환 방법, 대출 신청 시 주의사항에 대해 자세히 설명해 보겠다.

 

 

1. 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 대상

 

서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출은 다음과 같은 조건을 만족하는 대상만 신청 가능하다.

 

 1-1. 임차인 조건

• 만 19세 이상 주민등록등본상 세대주가 신청할 수 있다.
• 부부합산 보유주택 1 주택까지 신청 가능하다. 단, 보유 중인 주택이 2020년 7월 10일 이후 투기지역이나 투기과열지구 내 주택으로, 취득시점 주택가액이 3억 원을 초과하는 경우 대상에서 제외된다.
• 연 소득 대비 금융비용부담률(DTI)이 40% 이내여야 한다. 내 소득 대비 금융비용부담율 확인하기▼

 

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 1-2. 임대인 조건

• 임대인이 신용등급이 1-6등급 이내여야 한다(임대인이 개인인 경우 6등급 이내, 공공주택사업자인 경우 7-8등급 이내). 
• 임대인이 ‘임차보증금반환채권'의 질권설정 통지(또는 채권양도 통지)에 대한 동의 해야 대출이 성사된다. 질권설정 통지란, 임차인이 전세자금대출을 받을 때 임대인에게 대출금액의 일부를 담보로 제공한다는 사실을 통지하는 서류이다. 질권설정 통지를 받고 동의한 임대인은 전세계약 만기 시 임차인이 아닌 대출기관에 보증금을 상환해야 한다.
• 주민등록전입 신고가 가능해야 하고, 확정일자를 확보할 수 있어야 한다.
• 대출 대상이 시세 확인이 가능한 공동주택(아파트, 다세대, 빌라, 연립, 주거용 오피스텔)이어야 한다. 단독주택, 다가구 주택, 상가주택 등의 주택이나 시세 확인이 불가능한 주택은 대상에서 제외된다.

 

임차인과 임대인이 위의 조건을 모두 만족한다면, 부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 체결하고 계약금으로 보증금의 5% 이상을 지불한 후에 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출을 신청할 수 있다. 또한 소득을 명확하게 증명해야 하는 다른 대출 상품들과 다르게, 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출은 소득 증빙이 어려운 무직자나 프리랜서도 신용카드 사용액, 건강보험료 등을 통해 소득을 환산하여 대출이 가능하다는 장점이 있다.

 

 

2. 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 금리

 

서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 금리는 취급 은행마다 다르지만, 대략적으로 3.3-7.1% 정도이다. 최종금리는 약정 시점에 선택한 기준금리, 대출기간이나 신용등급에 따라 차등 적용되는 가산금리, 거래 실적에 따른 우대금리에 따라서 달라진다. 각 은행의 기준금리, 가산금리, 우대금리가 모두 다르므로 대출받고자 하는 은행의 홈페이지나 창구 상담을 통해서 대출 상품 금리와 상환 방법을 비교해 보고 자금 운용 계획에 맞게 선택하는 것이 좋겠다.

아래의 파일은 2023년 7월 30일 기준 시중은행에서 취급하는 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출의 금리와 상환 방법을 정리한 것이다. 변동이 있을 수 있으므로, 대출받고자 하는 시점에 직접 다시 한번 확인이 필요하다. 현시점에서는 카카오뱅크의 금리가 가장 저렴하고, 중도상환해약금도 없어서 채무자에게 제일 유리해 보인다.

 

시중은행 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 상품 비교(2023년 7월 30일 기준)▼

시중은행 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 상품 비교(2023년 7월 30일 기준).xlsx

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아래는 각 은행별 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출에 대한 상품 설명을 확인해 볼 수 있는 링크다. 신한은행은 상품명을 그대로 넣어서 검색하면 바로 확인이 가능하고, 농협은행의 경우 링크를 첨부해도 바로 상품 설명페이지로 넘어가지 않아서 제외하였다. 농협은행 인터넷뱅킹에 접속하여 금융상품몰> 대출> 주택자금/전세자금 탭을 순서대로 클릭 후, 'NH전세대출(서울보증보험)' 상품을 찾아 확인해 보면 된다.

 

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3. 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 최대 한도

 

서울보증보험(SGI)의 전세자금대출 한도는 최대 5억 원이다. 다만, 아래 중 5억 원보다 적은 금액이 있다면 해당 금액이 한도가 된다.

 

• 보증금의 80% 이내
• 설정최고액과 대출금의 합계가 시세의 80% 이내
• 부부합산 보유 주택이 1 주택인 경우 3억 원 이내
• 갱신 임대차계약인 경우 보증금 증액 금액 이내

 

 

4. 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 상환 방법

 

최소 대출기간의 경우 은행마다 약간의 차이가 있지만, 최대 대출 기간은 일반적으로 36개월(3년)이다. 이때 임대차계약 만기일과 대출 만기일을 일치시켜야 한다. 만약 연장이 필요하면 대출 연장도 가능하나, 자동 연장되지 않으므로 만기일 도래 전 대출받은 은행을 통해 연장 여부를 확인해야 한다. 상환 방법은 은행마다 차이가 있는데 크게 만기일시상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환으로 나눌 수 있다. 이 중 만기일시상환으로만 가능한 은행도 있고, 취급하는 은행에 따라 다른 상환 방식을 허용하는 경우도 있다. 다음은 각 원금과 이자 상환 방법에 따른 특징과 장·단점을 요약한 표다.

 

상환 방법	특징	장점	단점
만기일시상환	대출기간 동안 이자만 납부하다가 대출만기일에 원금과 이자를 일시 상환하는 방식	매월 납부하는 금액이 적다. 자금 운용이 유연하다.	만기일에 큰 금액을 상환해야 한다. 총 이자 부담이 가장 많은 방식이다.
원금균등분할상환	원금을 대출기간 동안 균등하게 분할하여 매원 상환하는 방식	총 이자 부담이 가장 적은 방식이다. 대출잔액이 꾸준히 줄어든다.	처음부터 매월 큰 금액을 상환해야 한다. 자금 운용이 어렵다.
원리금균등분할상환	원금과 이자를 합한 금액을 균등하게 분할하여 매원 상환하는 방식	매월 납부 금액이 일정하다. 자금 운용이 수월하다.	대출 개시부터 만기까지 큰 금액을 지속적으로 상환해야 한다. 총 이자 부담이 원금균등분할상환보다 많다.

 

각자의 자금 운용 계획에 따라 상환 방식을 선택하면 된다. 다만, 만기일시상환으로 대출을 개시한다고 하더라도, 개인의 자금 사정에 따라 중도상환해약금(중도상환수수료)을 지급하고 중도상환을 할 수도 있다. 중도상환해약금을 지급하더라도, 대출 잔액을 줄여 이자 비용을 줄이는 것이 전체 대출 비용을 줄이는 데 효과가 더 크다. 이는 다음의 대출 만기일시상환 VS 중도상환 이자·수수료 비교 계산기로 직접 확인해 볼 수 있다.

 

대출 만기일시상환 VS 중도상환 이자·수수료 비교 계산기 사용하기▼

대출 만기일시상환 VS 중도상환 이자·수수료 비교 계산기.xlsx

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5. 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출 신청 시 주의사항

 

서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출을 신청할 때는 다음의 주의사항을 꼭 확인해야 한다.

 

• 서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출은 질권설정 통지(채권양도 통지)가 반드시 이루어져야 하므로, 임대인과 사전 확인이 반드시 필요하다. 전세대출이 미시행 시 임대인은 계약금을 임차인에게 반환하고 계약을 무효로 한다는 특약을 반드시 넣고 계약서를 작성해야 한다. 또한 계약금의 5%를 입금한 납입 영수증을 챙기고 임대차 계약서에 확정일자를 받는다.
• 보증서 발급 대상 주택은 시세 확인 가능한 공동주택만 가능하다. 단독주택, 다가구 주택, 상가주택 등의 주택이나 시세 확인이 불가능한 주택은 신청이 불가하므로 사전에 유심히 확인해야 한다.
• 보증서 발급 후 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 변경이 있을 경우, 보증서의 변경이 필요하다.
• 보증료는 부과되지 않으나, 질권설정 통지세와 인지세(대출약정 체결 시 납부하는 세금)가 발생한다. 질권설정 통지세는 30,000원으로 고객 부담이고 인지세는 대출금액 5천만 원 초과인 경우 7만 원, 대출금액 1억 원 초과인 경우 15만 원인데, 은행과 고객이 50%씩 부담한다.
• 대출 심사에 시간이 소요되므로 잔금 지급일 최소 14일 이전에 신청해야 한다.
• 임대차계약 만기 도래 시 대출 기한 연장이 필요한 경우, 만기 도래 최소 1개월 전 대출받은 영업점을 통해 연장 여부를 확인해야 한다.

 

 

서울보증보험(SGI) 연계 전세자금대출은 다른 전세자금대출에 비해 한도가 높고, 1 주택자와 소득 증명이 어려운 무직자·프리랜서도 신청할 수 있다. 또한 보증료가 따로 발생하지 않는다는 장점이 있다. 반면, 금리가 다른 보증기관에 비해 높은 편이고 보증서 발급 대상 주택이 제한적이라는 점에 유의해야 할 것이다. 따라서, 자신의 소득과 신용도, 임차하려는 주택의 종류와 시세 등을 고려하여 임대 물건과 대출 한도를 신중하게 결정하는 것이 좋겠다.